不動産に関するお困り事・ご相談事

そもそも敷金とは何か？一言でいえば家賃の担保です。

入居者が家賃を滞納した場合、退去時にその滞納家賃に充てられるものです。だからと言って家賃を滞納してよいという訳ではありません。

きちんと家賃は払わなければなりませんが、何かしらの事情があって払えなかった場合にその分が充当されるという訳です。

保証会社必須物件が多い

現在では家賃保証会社なるものが当たり前になってきていますので、敷金を預からない風潮が多くはなってきておりますが、敷金を預かるかどうかは大家さんが決めることですので、そのような物件が減ることはあっても無くなることはないと思います。

敷金は仲介業者を通して大家さんに一旦預け、それから何年も住んでいた物件を退去する際、敷金によって清算されるもので、一体その敷金はどうなるのか？

数年前、国土交通省のガイドラインというのが非常に厳しくなり、借主さん保護の要素が非常に強くなりました。
その原因として、トラブルが急増していたからです。

今でも悪徳不動産業者は横行しておりますし、まともにやっている不動産屋であってもその手のトラブルは後を絶ちません。

入居者には善管注意義務がある

入居者には善良なる管理者のもとで注意して暮らす義務があります。それは当然のことで人から借りている物件です。 適当に扱ってよいはずがありませんね。

その普通に暮らすうえでどうしようもない、避けることのできない傷や汚れというのが必ず発生します。

つまり、その人でなくても誰が住んでも同じような傷や汚れは発生するということです。

その通常損耗までも入居者が負担しなければならないという家主や不動産管理会社が存在するから問題になっているのです。

そういったトラブルが国民生活センターに相談がくるものだけで年間1万件を超えるそうです。すごい数です。

本来であれば、通常使用に伴うキズ、汚れなどの修繕費用は月々の家賃に含まれているため、敷金から引かれることもなければ、請求されることもないはずです。

線引きが難しい自然損耗

その「通常使用」にあたるかどうかの線引きが非常に難しい所で、我々の重要なテーマでもあります。

ではどんなキズや汚れが通常使用にあたるのか？ガイドラインと照合してみると、

・日差しによる変色
・カレンダー、ポスターなどによる画鋲の穴
・冷蔵庫等の家電品の裏の黒ずみ
・家具を置いたことによる畳のへこみ

などが代表的なものです。これは誰が使用しても同じような結果になりますね。これは通常使用による損耗になります。

減価償却年数によって清算される

クロスの場合、入居者に特別な落ち度（故意・過失）がない限り、新品時から6，7年で減価償却されます。

つまり、新品時から入居して7年以上住めば、その間に故意・過失があって汚したり傷を入れたりしても既に償却済みのため、すべて貸主負担になるということになります。

それが3，4年の入居の場合時にトラブルの原因になる可能性を秘めています。

過失がなければ何も問題がありませんが、過失によってクロスそのものの価値が下がった分だけ負担をしないといけません。

う～ん、ややこしいですね。それは誰の判断になるのか？、それは管理会社と貸主さんの判断になり、「2割か3割はお願いしたいですね」という判断が下される場合があります。

では、入居時に新品かどうかの判断はどうするのか？ということですが、見た目では分からないケースもあるかと思いますが、一番良い方法としては、傷や汚れがある場合は写真撮影（今ではスマホがありますから便利ですね）して、それを管理会社に渡しておくというのが一番良いと思います。

人というのはあまり先の事まで考えない生き物です。そこまで考えて事を行えば万全ということです。

みなさん、ご注意を…。