2018.03.22

安易な賃貸住宅への建て替えが悲劇になる？時代のニーズに合わせた活用を

老朽化住宅と空家比率が進む戸建て住宅、それに比例するかのように賃貸住宅の戸数が年々増加しています。

持ち家であれば、今はDIYでプチリフォームも流行っており、せっかく親御さんが残してくれた大切な財産、大規模なリフォームで長持ちさせるかを選択する世帯も多いです。

しかしながら、賃貸住宅はまったく別の考えがあります。

オーナーが好きなようにできるからです。

「老朽化が進んだから手直し費用が高く付くようになった」とすれば正当な理由になり得ますので、賃借人はそれ相応の退去費用をいただいて引っ越すことになります。

老朽化した賃貸物件はどうする？

そこでオーナーは考えます。基本、オーナーはお金持ちですので、お金に困っている訳ではないのです。

ですので、少しでも対策を考えます。

最後の「値上がり」は現実的ではないとしても、何らかの対応をする事になります。

上の選択肢の中で一番多いのが、圧倒的にアパートやマンション建築です。

そうすればこれまでのノウハウを生かすこともできますし、何といっても新築に生まれ変わるため、その分の新築プレミア価格も付きますので、収入がアップして経営が安定します。

と普通は考えますが、今はちょっと事情が変わってきています。

国土交通省が発表した住宅着工統計による再建築状況の概要として、解体戸数が約2万戸に対して再建築戸数が4万5千戸と、約2.5倍という驚きの数値が出ているのです。

これが何を意味するのかというと、新築戸数があまりにも急増しているため、築古の賃貸住宅から新築住宅に引っ越す世帯が増え、その世帯も追いつかず、新築物件さえも空家が増えているという状況になっているということです。

そうなるとおのずと「高くても住みたいよねぇ、だって新築よ」という気持ちが薄れてきます。

特に東京などの都心部では建て替えが活発で、地方に行けば行くほど老朽化物件が多いです。

では実際に入居率がどうかという問題ですが、都心部は良いとしても、それ以外の殆どは新築同士のライバル争いが起こっていて、それに勝たないと入居者が集まらない悪循環が起きています。

単なる「建て替えで入居は埋まる」は一昔前の話で、厳しいマーケット環境に対応した物件にするのか、誰が見ても相場よりとてつもなく安いと思えるような家賃設定にするのかを見定める必要が出てきます。

もちろん図れますが、近隣に同じような物件がないかどうか入念な調査が必要になってきます。

例えば、セキュリティの問題

特に女性の単身者や子供がいるファミリー世帯から見ればセキュリティ対策は必須アイテムだと言えます。

当然だとは思いますが、物件の場所だけにかかわらず、時代はどんどん変化していきます。

物件の周辺環境の変化によって入居者の質も変わってきますので、入居者の特徴、競合物件の調査、それらと十分に比較検討しながら建て替えを検討するのが最善策だと思います。