売却依頼人必読！建物の構造によって売却金額や耐用年数が変わる？
建物構造には様々な種類があります。
- 木
- 軽量鉄骨
- 重量鉄骨
- 鉄筋コンクリート
という順番でコスト（価格）も増えていきます。
工期も変われば耐用年数も変わる
木造の大方の目安の金額は新築で1坪あたり約50万、法定耐用年数は22年。
軽量と重量鉄骨は約70～80万、法定耐用年数は30年前後。
鉄筋コンクリートは約100万、法定耐用年数は47年です。（この年数はあくまでも税法上です）
コストだけを言えば鉄筋コンクリートは木造の約2倍です。
このことから、それぞれの物件を投資用として考えた場合に「将来売る」という目的であれば鉄筋コンクリートが一番投資用としては適しているということになります。
利回りを年利6～8％で回せたとして、10年後、20年後のキャッシュフローで、もうそろそろ売れば利益が回収できるというタイミングで銀行の評価額が大きく異なるからです。
融資は銀行の判断がすべて
銀行によっては杓子定規にしか見てくれないところが多いです。
重要なのは評価額と耐用年数ですので、それだけを見て何年でローンを組めるかどうかを判断する訳ですが、これを物件も見ないで杓子定規に言われたら投資家としてはたまりません。
木造だからどうこう、鉄筋だからこう、というのは当然あると思いますが、では大規模修繕（外壁塗装や大幅な改装等）をしているかどうかによって考えてくれないの？と思う時があります。
それだけで世帯数によっては300万～500万かかる場合も珍しくないからです。
それをするかしないかで、屋根や外壁の耐久性がまったく異なるからです。
昨年のような空前の投資ブームは過ぎ去ったのかもしれませんが、今でも投資物件を買う人は買いますし、属性さえよければ銀行はいくらでも融資してくれます。
木造、鉄筋のメリットデメリットがそれぞれありますので、一概に言えない部分もあります。
色々な角度からもう少し物件を細部まで見てもらいたいものですね。
