不動産に関するお困り事・ご相談事

共有名義の物件、これはよくあることですね。

・相続で取得
・夫婦や親子間でお金を出し合って購入した
・明確な財産分け

というケースが多いでしょう。

それ以外のメリットというのは、正直あまりありません。

売却時に所有者全員の同意要す

そういう物件を売る場合、当然ながら登記名義人である全員の同意が必要であることはいうまでもありません。

その中で一人でも「いや売るつもりはないよ」と反対する人がいたら原則売却することはできません。

「原則」という言葉を使う以上、「例外」もあるということです。

ではどうやって売却したら良いのか？

実際にあった例で簡潔に説明すると、

父親の持ち分：4分の1
娘の持ち分：4分の3　としましょう。

意外に知られていない売却方法

お父様が痴呆にかかって、ご自身の力では判断能力が不可能な場合、成年後見人制度（裁判所に申し立てを行い後見人を選任すること）を使わなければいけない状況です。

そういった場合、娘さんの持ち分4分の3のみを娘さんが「どうしても売りたい」といった場合、土地を売却することが可能かどうかですが、これはできます！

痴呆にかかって判断能力が無くなってしまったお父様の持ち分がどうであれ、共有である以上、お父様が持って
いる4分の1まで売るとなると、必ずお父様の承諾が必要です。

勝手に売ることは絶対にできませんし、娘さんが勝手に売ろうと試みても、登記をするのは司法書士ですので、必ずストップがかかります。

登記情報は公文書

これは登記をするわけで、公文書になりますので、印鑑証明書が必要ですし、登記を代行する司法書士が売る
意思があるのかどうかを判断しないといけません。ここがポイントです。

それがお父様に判断能力が無いわけですから、お父様がお持ちの4分の1はその時点では売ることができません。

ですが、娘さんが「4分の3の持ち分だけでも今すぐ売りたい」となった場合、それはそれでその分を買いたい人に売ればいいだけです。

そのデメリットとしては、どうしてもお父様との共有になるということですね。

ですので、気持ちの問題はあると思います。

そして、将来必ず訪れる´父の死´、その際は相続人が話し合って相続登記をしてまた売れば良いだけです。

分筆するにもお父様の承諾が必要

では、4分の3を分筆したらどうか？という疑問も出てきますが、分筆するとなると当然ながらお父様の承諾が必要になります。それも不可能です。

なので、共有でも良いのでどうしてもその土地が欲しいという買主がいれば、名義変更して使用するということになるでしょう。

それは特異な例なのかもしれません。通常は共有であればすべての所有者の承諾を得て一体化した状態での土地
で売却すれば何の問題もありませんし、普通はそういう手続きを行います。

ですが、上記のような例ですと、自分の持ち分しか売ることができません。その際は他の持ち分所有者の承諾も
不要です。

特別な事情がある場合での特例ではありますが、このような場合は私道の際によく見られます。

皆さまご用心くださいね。