2017.10.05

売却時の税金,住んでいた場合と住んでいなかった場合と異なる？

これまで売却時の税金については何度か触れてきましたが、これからも触れていくと思います。

不動産を売却したときの話で、我々は嫌というほど勉強をしてきましたが、インプットする機会はありますが、アウトプットする機会がないため忘れます。

人間が忘れる生き物である以上、仕方ありませんので、常にアウトプットすることにより自分がまた覚えます。

それをすることによって記憶が蓄積されます。ですので、度々こういった話題には触れていきたいと思います。

居住していた（居住している）物件

まずは居住中もしくは居住していた場合の家を売ったときの税金についてですが、分かりやすく解説したいと思います。

住民票がそこにあり、かつ、「住んでいる」または「３年以内まで住んでいた」といった実態がある場合は原則税金はかからないと思ってよいでしょう。

当然、原則がある以上、例外もあるわけで、それはひとまずおいておいて、

「譲渡所得税」という名目のもとに国税ですので、国に納めなければなりません。

これは国民の義務であり、「納税」「勤労」「教育」の一つです。免れようとしてはいけません。（我々は脱税の指南をするわけにもいきませんからね）

譲渡所得税、その名の通り、譲渡したときに利益が出たら国に納める税金であり、不動産仲介業の営業マンで知らない人はいないとは思いますが、たま～に、「すいません、税理士ではないので、そのあたりについては税理士にお尋ねください」と平気で言う営業マンがいます。

これはアウトです。依頼するのをやめましょう。

税金というのは諸経費ではありません。なので言う必要はないと思っている営業マンがいかに多いことか、購入のお客様に対してもそうです。

不動産取得税というものがかかります。これも同様に諸経費ではありません。しかし我々は不動産屋という立場上、あとでかかってくる経費についてはアドバイスをする必要があると私は思っています。

そうでないと、あとで役所のほうから封書が届いて「いくら払ってください」といった文面を見て「なんじゃぁこりゃ～！」と松田優作張りに驚いてしまいます。

以前に何かトラブルの伏線があった場合、ひょっとしたら「文句の一つの電話でも言ってやろう！」と息巻いて連絡があるかも知れません。

そんなときに何と切り返しますか？お互い決して良い気分ではないですよね。

なので経費については先に言っておく、かかるものはかかるで良いじゃないですか。

あとで苦情が入るよりマシです。何よりもそれこそが我々が行っているサービスです。

気分よくお取引するためには大事なことです。

いつもブログを書いていて思うのですが、脱線しすぎて本題からずれまくってしまい、肝心な本題が後回しになってしまいますが、ご了承を。

というわけで、ようはですね。土地建物を有効利用していた場合、その有効利用とは何か？それは「住んでいる、住んでいた」ということです。これは立派な有効利用です。

さまざまな理由で有効利用していない、つまり「所有者本人が住んでいなかった」という実態があると、国は税金をかけてきます。

では税額はいくらなのか？

それは大雑把に言えば、5年以上所有の場合は利益額の20%、5年未満は39％と覚えていてよいでしょう。

「利益額」というのがポイントになりますが、利益が出なかった場合は当然かかってきません。

例を挙げると、8年前に2,000万円で購入した一戸建て住宅、ずっと住んでいたが、事情があってこれを1,500万で売却した。この場合はかかりません。だって利益は出ていないわけですから。（減価償却については割愛）

これと同じパターンで、土地が値上がりして運良く3,000万で売却できたとしましょう。それでもなんと！税金はかからないんですね。

その理由は、
「居住用財産の3,000万円の基礎控除」というのが受けられるからです。

1,000万の利益が出ていますが、「有効利用していた」という理由により、利益額3,000万円までは控除されるというものです。

良かったですねぇ！それだけ居住していたという実態があれば国は「土地を遊ばせることなく有効に利用していたんだね。なので税金は免除するよ」ってな判断を下すわけです。

わかりましたか？、そういったイメージで捉えていただこうと思って書きました。

本当はもっと細かい条件や経費の事とかがありますが、全体イメージとして捉えていれば十分でしょう。