2017.05.23

築30年経過の中古物件, 程度次第で売るか貸すかの問題が…。

急増する空き家問題、中古市場は活性化するのか

急激な人口減少で空家物件が増加の一途をたどる現代日本、これから中古市場が活発化する可能性が高いです。

それに伴う持ち家のリフォーム・リノベーション事業も増えていく事は必至です。

先日、築後30年の木造住宅の査定依頼を受け、依頼者と共に内覧してきました。
12年ほど賃貸で貸していた家で、かなりのダメージを受けていました。

あまりにも古くてリフォームでは手に追えない場合もあります。それは誰が見ても分かるような完全に朽ち果てた物件です。

そのような物件でも基礎と骨組み（柱、梁、筋交い等）を残した状態まで解体させ、リノベーションさせるという方法もありますが、そうなると相当な費用が掛かります。

なので、土地価格のみで販売する場合もあります。

物件パッと一目見ただけで、老朽化が激しく、「かなり荒れている」と印象を受けました。というのが、庭は草が伸び放題、木はまったく剪定されていない。

カーポートは30年前の安いもので朽ち果てた感じ。外壁はコケやカビが生えている。
軒先は雨漏りの形跡。
それだけで中の状態も容易に判別できましたが、壊すにはもったいないという、何とも中途半端な物件でした。

それもそのはず、賃借人が建物の維持まで気にかけて手入れするか？ということですね。

普通の人であれば、「もうすぐ引っ越すから住みつぶそう、どうせ自分の物じゃないんだから。お金なんてかけていられない」と考えるのが普通です。

皆さんも車なら経験がおありかと思いますが、もうすぐ廃車にしようと思った車を手入れ
するか？ということですね。おそらく掃除もしないでしょう。

それと同じで、他人であるオーナーのものを借りていて「善良なる管理者と注意して住む」と契約書に明記されているはいえ、しょせんオーナーは他人です。

管理は不動産会社に委託されていたとしても、基本的にはその物件を所有するのはオーナーです。

賃借人の故意過失がない限りはオーナーが補修費用を負担するものです。
入居者の立場からすれば、「よっしゃ、住み潰そう！」てな感じになるのは普通の感情です。

これがオーナー自身が所有していて自分で住んでいるとなれば話は別です。そりゃ売ることを考えて住んでいる人は基本いないわけですので、快適な暮らしを維持するため、常に細心の注意を払いますので、ちょっとしたことでも気になるでしょう。

「ん？ドアが閉まりにくいな」とか、「ここが汚れているな」、「クロスにひびが入っているな」という感じで、借りている人であれば何も気にしないことまで気になってしょうがないでしょう。

所有意識と賃貸意識では住む感覚というのが精神的に全く違ってきますよね。

その住宅、売主さんが売るのか貸すのかを悩んでいて相談を受けました。

生活するうえで一番酷使するのが水回りです。キッチン、バス、トイレ、洗面所、そこをどうするかでリフォーム代金というのは雲泥の差が出てきます。