トラブル・クレーム解決事例

登記簿謄本、誰でも一度は耳にしたことのある用語だと思います。

一昔前まではその不動産を管轄する法務局でしか閲覧・取得ができなかったのですが、今では便利なものです。

全国どこの法務局からでも取ることができます。

謄本はパソコンでも取得可能

それどころか今はIT時代でもありますので、謄本内容と同等のものをパソコン上で取ることもできます。

そしてそのほうが安いです。おそらく人件費が削減されているからでしょう。

インターネット登記情報提供サービスというサイトにログインさえすれば個人情報満載の登記簿が取れます。

しかしながら、そういった人の情報を知ったからといって何か悪事を働こうなど今では簡単にはできません。

昔はよくあったようですけどね。

実際の面積と相違する？

その登記簿謄本に記載されている面積、「地積」といいますが、その地積というのは実際に測量したものとは限りません。

どういうことかというと、日本に存在する土地の中で、すべての土地に正確な面積が記載されているわけではないということです。

これまでに測量がなされた土地で、既に法務局に登記されていれば地積測量図というものがありますので、それに基づいて地積更正登記というのがきちんとなされていれば登記簿と実際の面積というのは合致します。

それが一度も売買がされていない土地というのはその地積測量図がないケースがほとんどです。

その理由は、自分の土地を測量して何の意味があるのか？ということです。

公簿の歴史

では「測っていないのに何で記載されているのか？」という話ですが、昔々の話に遡れば、昔は年貢制度というのがあり、今でいう税金ですね。申告制だったのです。

当然、申告であれば誰しもたくさんの税金は払いたくないもので、少なく申告する人が多く、時には意図的に間違って小さく申告する人がいたようです。

諸説あるようですが、昔は誰かが何かしらの技術を用いて測ってそれが登記簿に記載されており、その地積は今の技術とはかけ離れた数値になっている場合が多いようです。

公簿売買が主流

公簿売買というのが一般的ではありますが、それが地方都市であればそれで良いのですが、これが地価1坪何百万もする高い場所であれば、まず公簿で売買するというのは危険と言えます。

実際に測ったら10坪も少なかった！ということも少なからずあるようで、そうなると1坪100万するような地価であれば1,000万も買主が損をすることになります。

久留米ではそこまで高い場所はほとんどありませんし、ほとんどの場合が測量したとしても少し増える場合が多いようです。

その少しというのがどの程度かというと、1㎡か2㎡、1坪無いケースが多いようです。

後で清算無しも主流

なので、公簿（登記簿上）の地積で契約して、「後で測量して面積が違っていたとしても精算はしませんよ」という契約が一般的です。

測量するにもお金がかかります。広さや手間賃等にもよりますが、30万～50万はかかります。

依頼した調査士や測量士によっても違いが生じてきます。

そのお金は誰が払うのか？という問題にもなりますので、必ずしも測量しなければ取引ができないという訳ではありません。

とても神経質な方であれば、地積測量図があったとしても「数年前に測ったものなど信用できない」とおっしゃる場合もあります。実際にはそうですから。

あまり神経質になるのもどうかとは思います。それは昔と今の測量技術が違うからです。

コンピューターで測るわけでもなく、どうしても人の手を介在して測量する訳ですので、測量士によっても違ってきます。

なので、時代背景によって図るたびに面積というのは変わってくるのです。

買主さんが「自分が代金を持つからどうしても測量しないと買いたくない」と言えばそれで良いでしょうし、それは取引の詰めの話し合いにおいて条件を提示するのが一番良いかもしれませんね。