トラブル・クレーム解決事例

先日の相談案件でした。どうやって処理したらよいのか悩んでおります。

「建物は古いが売りたい」との相談だったため、喜び勇んで現場へ急行しました。

建物は少々古いですが、まだまだ使えそうな雰囲気、重大な瑕疵（欠陥）も見当たらず、売主希望価格で売れそうな予感でした。

売却に際し権利関係は重要

ですが、問題がただ一つ、道路です。土地を売るにあたり、重要なことは物件の権利関係です。

権利と一言で言っても様々な権利があり、

• 建物を建てる権利
• 通行できる権利
• 上水道管、下水道管を使用する権利
• 電線を使用できる権利
• 他人の配管を使用させる権利　等々

土地・建物を売買するときに初めて出てくる問題であり、売主からしてみれば「そんなの今までな～んも問題なかったよ、なので問題ないよ」と抵抗されたとしても、実際に売買するときに初めて問題になる、とても重要なことです。

重要なことほどややこしいのが世の常、そのややこしくて面倒くさい事をやるのが不動産屋の仕事でもあります。

再建築可能かどうか？通行権は？

今回の件は角地で、片方は市道のため何も問題なし、ですがもう一方が私道で持ち分なし、そこまでは問題はありません。市道にさえ面していれば将来の建て替えは出来るわけですから。

では何が問題なのか？本物件の駐車場が私道側に面しており、その私道を通らないと車の出入りができないという問題が発覚しました。

そう聞いただけで参りましたね…。ようは人の土地を通らないといけないということですが、それまでは売主自身、普通に通行したようで、持ち分を所有している奥の2件の方とも仲良くされていたようです。

ですので尚更、売主としては「仲が良いから大丈夫よ」とさらっと言いのけるのです。

昔の分譲地ということで、そもそも通常では考えられない建て方をしているからこうなっているのです。

普通に考えれば、市道側に駐車場を持って来れば良いわけで、私道の持ち分は不要だからです。

解決策は考えればある

こういった場合、ではどうして解決したら良いのか？、答えは4つあります。

①私道の持ち分を持っている方に100分の1でも1000分の1でも良いので、いくらかで譲ってもらう
②解体して土地として売る。
③解体しないで土地として売って、買主には事情を説明する。あとどう使用するかは買主の自由
④何もしないで売る、案内時に「私道を通らないと車の出入庫ができない、建物が古いため、将来の建て替えの際、市道側に駐車場を配置して建物を建てれば良い」と説明する

それを約1時間かけて売主に説明すると、「困りましたねぇ。でも〇〇〇万はほしいからねぇ」と。

´この期に及んでまだそんなこと言っているのか？´とイラッとしながらもグッと我慢、ベストなのは①の持ち分を譲ってもらうこと、これはあくまでも業者目線です。

我々の仕事はまず第一にお客様目線である事は当然のことで、万が一、持ち分の所有者であるお二人が「通らせないよ」と言ったらアウトなわけです。

そうなると買主から苦情が来てトラブルに発展します。なので、④の選択肢も有りなわけです。

合意の上での契約は自由

ちゃんと事情を説明して納得さえしてもらえれば良いわけで、売主買主が合意の上での契約は自由です。

②③は土地として売るわけですので、土地代だけです。そうなると売主希望価格には及びません。それは売主が納得しませんので、やはり①か④になるわけですね。

ベストである①を勧めると、売主は「それを言ってしまったら足元を見られて金額を吹っ掛けられる可能性があるので、とりあえずは④でお願いします」とのこと。

それにしても昔の分譲地、そして昔の建築会社、適当ですねぇ、でも聞くところによると、このような土地は世の中にたくさんあるとのこと。

恐いですねぇ。皆さん、気を付けましょう。