不動産に関するお困り事・ご相談事

投資用物件仲介

投資用物件、その名の通り、投資家が物件を購入し、部屋を賃貸して利益を得ようというものです。

都会であればあるほど、動きは多いようですが、一番大事な要素は年間利回り率です。

それは構造や築年数によっても変わってきますので一概に言えない部分もありますが、利回りと構造は最も重要視されます。

銀行の融資が承認されるかどうかが肝

銀行側の融資が引けるかどうか、銀行によって見方が大きく変わってきます。

一般的には、木造の税法上の耐用年数は22年とされていますが、木造アパートの融資では30年まで見てくれる金融機関があるようです。

つまり、築25年経過したアパートは30－25で、5年返済を条件に融資が承認される場合があるということですが、それですとよっぽど頭金を多く入れない限り、月々の返済金額が多くなり、採算ベースに乗りませんので、投資家は購入を断念します。

これが木造ではなく鉄骨（重量）や鉄筋であれば話は大きく変わります。

入居率も融資には大きく関係してくる

あとは入居率ですね。例えば18世帯あって6世帯しか入居していないとなると、入居率は30%ですね。

これでは駅前一等地で築浅であっても「なんか問題があるのでは？」と思われ、物件を見もしないで敬遠されてしまいます。

よっぽどの経営の達人であれば別なんでしょうが。

毎月の固定収入がある物件は交渉しにくい

あと、「もう十分利益も出たし物件を売ろうかな？」と思ったオーナー様が「いくらでないと売らない」と頑なに価格を決めてしまうといったパターンです。

「売れんなら売れんでもいいっちゃーん、定期的にお金は入ってきてるからさぁ～」という感じのオーナーさんです。

これは交渉が難航するパターンに陥りますね、だって売らなくてもいいんですから、困ったものです。

いわゆる´高売り´希望の売主さんは一切金額を下げることをしません。

これは投資用に限らず、一般住宅でも多く見受けられます。

前向きな買主が表れたとしたらどうなるか、必ず価格交渉が入ってきます。「〇〇万円値引いてくれたら買いますよ」というのがそれです。

そこで、オーナー様が「一切受けない」といったらどうなるか、「あっそう、じゃ買わない」ともなりかねません。

居住用とは違う点

それだけシビアな世界です。その理由は´住まない´という確固たるものがあるからです。

これが住むとなると話は別です。「この物件がとっても気に入った」となったら、少々高くても買おうとするからです。

その理由として、世の中にその物件は2つとしてないからです。

投資用物件は探そうと思えば買えます。要は　お金がすべて　の取引になるので勝手が違ってきます。

そして、後は銀行です。担当者にもよりますし、物件価値をどのような角度で見るかによって融資額が変わってきます。

意外にシビアに見る担当者であれば、融資承認がおりません。

投資家はリスクを考える

これでは現金を出すしかなく、そうなると＝買わないという話になります。

お金がお金を産む投資ですから投資家もシビアです。

リスクを極力減らさないと経営が成り立たない、では元も子もありませんねぇ。

我々不動産屋は違います。リスクってほとんどありませんからね。

しかし、不動産屋が一度物件を取得して、リフォームなどして再販するとなると話は別です。

リスクが増大しますが、そのぶんリターンも大きいですけどね。

でも決しておいしい商売ではありません。ただ働きの連続です。不動産屋って．．．。