不動産に関するお困り事・ご相談事

不動産（土地、建物、マンション等）の財産を売却したときの税金についてお話をしますね。

詳しくは譲渡所得税といいます。

土地建物を有効利用していたかどうか？

基本的な考え方として、わかりやすく説明しますと、住んでいる家を売って利益が出た場合というのは、国側としては「よく有効利用していましたね」という理由により税金はかけませんよ。という主旨です。

3,000万の特別控除という制度を使えるからです。通常3,000万の利益なんて出ませんからね。

「かからない」というのは大まかすぎて抽象的でもあるのですが、ここではイメージだけで良いのでとらえてください。あまり説明が細かすぎると混乱して頭に入ってこないからですね。

それだけ税金というのは難しいし、ややこしいです。税金アレルギーの人もいます。

「現在住んでいる」と「過去住んでいた」では取扱い（税額）が違う

「住んでいる」と「住んでいた」はまた違って、「過去住んでいた」という場合はどうでしょうか？

これも「10年前に住んでいたが、それはかからねぇんじゃねぇの？」というのは間違っています。あまりにも長期間放ったらかしではいけませんよということです。

住まなくなってから3年後の年末までに売れば大丈夫です。3,000万の控除が受けられますので、税金はかからないということです。

では「住んでいたようにすればいいのでは？」という方がいらっしゃいますが、゛住んでいたという実態゛を調査された場合、長期間、水道や電気を使っていなかったという記録が出てきた場合、「住んでいなかったのでは？」と突っ込まれる可能性はありますし、何も言われない可能性もあります。

建物を解体した場合は？

じゃあ次に住まなくなってから解体した場合は？その場合は1年以内に売らなければなりません。

それだけ国は「ほったらかしにしないで早く売ってくださいよ」ということなんですね。

ところが、住んでいなかった家を売る場合には、利益に対しての税金がかかります。（特例があるので、ここでは一旦割愛します）

要は国としての考えとして「君は有効利用していなかったから税金をかけますよ。しかもいくらかの利益が出たんじゃないの？」という理由です。

このケースは特に相続絡みが多いです。

国は有効利用をして欲しいのです。「住む」ということを前提に建物は建っているという考え方なんでしょうね。

その場合の取得費や経費というのは認められますが、利益が出た時の利益に対して税率がかかります。

たとえば、
①第三者からもらった不動産
②賃貸物件（アパート、マンション、土地、戸建）
③親から引き継いだ相続物件

上記③に関しては前述したように特例があり、税金がかからないようにする特例措置がありますので、これはかなり重要です。書けば少し長くなりますので、とりあえずはここまで。

かなり大雑把に説明しましたが、まずは大まかなイメージをとらえたうえで詳細を税理士さんや国税庁に聞くなどしないと、これに関しては我々不動産屋の出番じゃなんですね、本当は。

別に゛逃げ゛を打っているんではなくて、我々はあくまでも不動産屋として、アドバイスをする立場の人間です。

細かい税額の説明までしてしまうと、実は´税理士法´´弁護士法´への越権行為になってしまいます。

でも、アドバイスをする立場の職業として「税金？それは税理士に聞いてください」では不動産屋として失格です。

「あ、この人な～んも知らねぇんだな」とは思われたら信用失墜です。最低限のイメージだけは捉えてほしいなと思って書いております。

詳し～～～い説明は国税庁に任せるとして、今日はここまででご勘弁ください。