不動産を売った時の税金は意外に高い？住んでいた物件とは扱いが違う？
不動産を売却したときの話です。
我々は不動産業を生業としていますので、嫌というほど勉強をしてきましたが、インプットする機会はあっても、アウトプットする機会がないため必ず忘れます。
忘れる生き物である以上、常にアウトプット練習を反復継続することにより自分がまた覚えます。
それをすることによって記憶が蓄積されます。なので、度々こういった話題には触れていきたいと思います。
居住していた物件売却の税金は払うの？
まずは居住中の家を売った場合の税金についてですが、分かりやすく解説したいと思います。
住民票がそこにあり、かつ、「住んでいる」または「3年前まで住んでいた」といった実態がある場合は原則税金はかからないと思ってよいでしょう。
当然、原則がある以上、例外もあるわけで、それはひとまずおいておいて、「譲渡所得税」という名目のもとに国税を国に納めなければなりません。
これは国民の三大義務であり、「納税」「勤労」「教育」の一つです。免れようとしてはいけません。
我々は脱税の指南をするわけにはいきません。
知らない営業マンも結構いる
譲渡所得税、その名の通り、譲渡したときに利益が出たら国に納める税金であり、不動産仲介業の営業マンで知らない人はいないとは思いますが、たま～に、「すいません、税理士ではないので、そのあたりについては税理士にお尋ねください」と平気で言う営業マンがいます。
これは即アウトです。依頼するのをやめましょう。
税金というとのは諸経費ではありません。なので言う必要はないと思っている営業マンがいかに多いことか、購入したときもそうです。
不動産取得税というものがかかります。これも同様に諸経費ではありません。
しかし我々は不動産屋という立場上、後々かかってくる経費についてはアドバイスをする必要があると私は思っています。
でないと、あとで役所のほうから封書が届いて「いくら払ってください」といった文面を見て、「なんじゃぁこりゃ～！」と松田優作ばりに驚いてしまいます。
ひょっとしたら文句の一つの電話でも言ってやろうと息巻いて連絡があるかも知れません。
そんなときになんと言いますか？お互い決して良い気分ではないですよね。なので悪いことは先に言っておく、かかるものはかかるで良いじゃないですか。
あとで苦情をが入るよりマシです。何よりもそれこそが我々不動産業としてのサービスです。
気分よくお取引するためには大事なことです。
いつもブログを書いていて思うのですが、脱線しすぎて本題からずれまくってしまい、肝心な本題が後回しになってしまいますが、ご了承を。
有効利用していたかどうかがポイント
というわけで、ようはですね。土地建物を有効利用していた場合、その有効利用とは何か？それは「住む」とか「住んでいた」ということです。これは立派な有効利用です。
- 駐車場で貸して賃料を得ていた
- 人に建物を貸して賃料を得ていた
- セカンドハウスとして利用していた
- 住民票は置いていたが利用していなかった
- 空き家のまま放置していた
- 更地として放っていた 等々
さまざまな理由で有効利用していない、つまり「所有者本人が住んでいなかった」という実態があると、国は税金をかけてきます。
では税額はいくらなのか？それは大雑把に言えば、利益額の5年以上所有の場合は20％、5年未満は39％と覚えていてよいでしょう。
「利益額」というのがポイントになりますが、利益が出なかった場合は当然かかってきません。
例を挙げると、8年前に2,000万円で購入した一戸建て住宅、ずっと住んでいたが、事情があってこれを1,500万で売却した。これはかかりませんねぇ。だって利益は出ていないわけですから。
これと同じパターンで、土地が値上がりして3,000万で売却できたとしましょう。それでもなんと！税金はかからないんですね。
居住用財産の3,000万控除
その理由は、「居住用財産の3,000万円の基礎控除」というのが受けられるからです。
1,000万の利益が出ていますが、「有効利用していた」という理由により、利益額3,000万円までは控除されるというものです。
良かったですねぇ！居住していたという実態があれば国は「土地を遊ばせることなく有効に利用していたんだね。なので税金は免除するよ」ってな判断を下すわけです。
わかりましたか？、そういったイメージで捉えていただこうと思って書きました。
本当はもっと細かい条件や経費の事とかがありますが、イメージだけ捉えていただければ十分だと思います。
