不動産に関するお困り事・ご相談事

物件売却時の値付けは「タイミング」と「希少価値」によってかなりの影響が出てくると思います。

売却のタイミングとはどういうことか？

不動産を売りたいとき、近隣に類似する物件があったとして、坪単価25万で出ていたとします。

その物件が道路付きも良く、地形、向き、広さもちょうどよく、高低差もなく、といった好条件にもかかわらず売れていないとなると、それは「金額が高いから」という結論に至ります。

そんなとき、近隣で物件を所有している売主が「私も売りたい」となれば、当然その類似する近隣物件が引き合いに出されることは間違いありません。

営業マンは「比較事例物件」として査定書を作成してくるでしょう。

つまりは売れていない物件が近所にあれば、売れる価格で提示しない事にはいつまでも売れない可能性があるからです。

売りたい希望金額を提示しても良いが…。

営業マンが提示したうえで、最終的には売主様が「売りたい金額」を加味して、「それなら23万で販売しようかなぁ」となる可能性もあります。

言うまでもなく、いくら類似しているからと言って、世の中にまったく同じ物件というのはありません。

自分の子供のように箱入り物件？扱いして過大評価する傾向にあります。過小評価する売主は皆無と言っていいでしょう。（中には変わった方もいらっしゃいますが）

何かにつけて良いところをアピールします。

• 向こうは土地が少し狭いもんね、その分うちの土地は広い
• 向こうは前の道路が狭いもんね、その分うちの道路は広い
• 向こうは駅までの距離が少し遠いもんね、その分うちの土地は近い

物件査定は主観ではなく客観

たしかに上記には一理あると思います。ですが、それはあくまでも主観です。

我々は主観ではなく、「客観的」に物件を見て判断します。いわゆる中立の立場です。

比較事例物件は、現在売りに出されている物件と、これまでに成約された物件を引き合いに出すことも多いですが、様々な事情や観点で物件を調査して、相場価格、そして売れるであろう価格、また頑張れば売れる価格を提示します。

タイミングという言葉を冒頭に説明しましたが、その類似する坪単価25万という物件が近隣になかった場合はどうでしょう。

さらに遠くに坪22万で売りに出ていれば、大きく話が変わるかというと、それはそれで少しは変わってくるとは思いますが、これがタイミングというものです。

その22万という物件が査定物件と比較してとても条件がいい、となると物件価格を下げる必要も出てくると思います。

なので、売りに出すタイミングというのは近隣物件との比較により「変化していくもの」と考えないといけません。

売却物件には希少価値の問題もある

不動産というのは前述のように、ある程度の相場がありますが、需要と供給のバランスによって値段の格差に大きく影響が出てくることも事実です。

分かりやすい例として、

今現在、福岡県内で評価額が一番高い場所は、中央区渡辺通りと言われていますが、ざっくりの情報として、1坪2,000万と言われています。

そんな好立地の場所に100坪の空地が出没したら、これは大騒ぎですね。

おそらく次から次に不動産屋というより、お隣や近所の人が所有者を調べて直接交渉するでしょうね。

そうなると価格は相場という概念が存在しなくなります。つまりは、売主の言い値です。

売主の言い値で取引が成立する場合も？

坪3,000万というかもしれません。それはそれで買主が「買う」となれば取引が成立します。

このように希少価値が高い物件は取り合いになって、ひょっとしたらオークション形式でどんどん価格が高騰する可能性もあります。そこは売主さんの権力がかなり強くなります。

この状態は需要が高く、供給が低いため、このようになるわけですね。

逆に地方都市はどうでしょうか、その逆です。需要が低く、供給が高いため、値崩れを起こします。

そうなると物件の価値そのものが安くなり、「もういくらでもいいよ」っていう状態になります。

それこそ、久留米の郊外になれば平均の坪単価が5万～8万です。

そのあたりに密集して10件の売り物件が出ていたらどうなるか？、完全な買い手市場になり、その辺りに住みたいというお客様にとっては物件の宝庫です。

いくらでもあるわけですから選び放題になり、少しでも条件が良い物件を買うはずです。

そのように需給関係によって不動産の価値（値段）というのは大きく影響してきます。