久留米市の公示地価発表！に思ったこと,久留米市で一番高い住宅地は？
先日、公示地価が発表されました。
毎年、この時期の年度末に発表され、我々業者としては常に動向を気にして見ているものです。
新聞購読者数が減少傾向にありますが、私はちゃんと新聞取っていますので毎朝見ていますよ。
公示地価とは
そもそも公示地価とは何か？国土交通省が各自治体に定めた標準地2万数千地点を対象として、土地鑑定委員会に所属する不動産鑑定士が土地の価格を調査して発表するもので、我々が査定する際にも用いる指標の一つです。
その他、
- 固定資産税評価額
- 相続税路線価額
- 近隣（周辺）取引事例比較法
- 売主希望額 等々
以上を用いて総合的な判断で査定額を導きますが、その中でも公示地価というのは標準地の選定が、かなり限定されており、地方の隅々まで評価額を出している訳ではありません。
なので、地方地域になればなるほど公示地価が発表されていないケースが多いです。
大きく分けると「公示地価」と「基準地価」ですが、どこが調査して発表するのかというと、前者は国、後者は都道府県で、基準値は毎年9月発表です。
久留米市の公示地価で一番高い住宅街は？
ここでは商業地域と住宅街とで分ける必要がありますが、今日は住宅地の話題です。
そもそも商業地と住宅地とでは利用用途が違いますので、商業地域となれば「住む」以外に「利用する」「利益を上げる」という用途が加わってくるため、地価が高くなるのが当然です。
まず、住宅地域で一番目立った金額を弾き出しているのは
花畑地区 です。1㎡あたり14.7万です。1坪当たりに換算すると1坪単価は約50万！になります。
しかし、花畑はご存知の方も多いと思いますが、区画整理されたのがほんの数年前で、比較的新しい街ということもあります。
厳密な場所を言うと坪50万を叩き出しているのはauショップがある付近で、若干商業地域にかかっていますが、幹線道路沿いですので、花畑は反則といえば反則ですね。
しかし、一歩入った住宅街でも花畑は地価も実勢価格も高く、区画整理による土地成金と言ったら聞こえは悪いですが、久留米市内でも屈指の高級住宅街です。
何せ特急停車駅の花畑駅ですので、今でもどうでしょう。駅1分の住宅街であれば1坪40～45万位で取引はされていると思います。
純粋な住宅街で一番高い街は？
公示地価発表の中で一番高かった街は、櫛原町 でしたね。
個人的には医者の街である城南町、篠山町あたりと思っていたのですが。
櫛原町は1㎡あたり11.3万円、1坪単価約37万円です。これは妥当な価格だと思います。
これもピンポイントで言うと、久留米シティプラザから櫛原バイパスを北へ行き、左手に久留米総合病院があるその付近です。
前述した城南、篠山でもその昔、1坪40万の取引を仲介した経験があり、その辺りの住宅街はその位の価格（価値）はすると思います。
念のため、公示地価はあくまでも価格の目安となるもので、実勢価格ではないということです。
実勢価格とは、不動産は需要と供給のバランスで最終的には決まるもので、双方が釣り合って取引された価格を言いますね。
「いくらと言えばいくら」の世界ではある不動産の価格ですが、間違いなく´相場´はありますので見誤らないようにしないといけませんね。
