相続税対策の基本中の基本をご存知ですか？マンション建築は非常に有利
相続税、近年の法改正により支払い対象となる人が激増しております。
税金と聞くだけで、少しでも支払額を抑えたいという気持ちになるものです。
そこで、相続税対策として不動産を所有するという手段があることは薄々感じていても「よく分からない」とおっしゃる方が多いようですので、簡単に説明していきたいと思います。
現金より不動産の評価額が低い？
まずは現金1億円を持っていたとしたら、そのままの評価になります。当然1億円の評価です。
その1億円で土地を購入したとします。現金即決払いです。そこでの借り入れはありません。
その土地は「路線価」という方式により評価されます。その路線価という価格は、道路に面している土地であれば日本全国どこでも発表されています。
ちなみに、建物は「固定資産税評価額」で評価されます。
この双方の評価額というのは実際の相場よりもかなり低く設定されているのが一般的です。
話を戻して、先ほど1億円で購入した土地の評価が6,000万だったとします。であれば6,000万の評価と見なされます。
これだけでも十分に相続税対策となります。その土地をどう生かそうと勝手です。駐車場にするなり、資材置場
として利用するなり、人に貸して収入を得るなりしても良いでしょう。
アパート・マンション建築の場合
仮に、家族会議によって「よし、これからは大家業でもしようか？よしマンションを建てよう！」となった場合の例を説明します。
この現金で購入した土地に、2億円の融資を受けて2億円の賃貸マンションを建築したとします。
すると土地自体は「貸家建付地」という評価になり、更地価格の約82％、つまり6,000万×82％＝4,920万円の評価になります。
すごいですよね。ここまでの計算でも1億円の土地が半分以下の評価になりました。
次に建物ですが、2億円の融資を受けて建てた建物の評価はおおよそですが9,000万程度の価額になります。
合計すると、土地4,920万＋建物9,000万＝1億3,920万円となり、それから借入金（融資額）である2億円を差し引くと、マイナス約6,000万となります。
したがいまして、上記の例で行くと、当初の現金資産1億円に比べて、6,000万もの評価が減りますので、結果として約4,000万の評価として税法上の計算がなされます。
もちろん、言うまでもありませんが、2億円の融資を受けてのマンション経営となりますので、家賃収入を得ながらの融資額の返済は行っていく必要があります。
これが建物を建てるという目的での節税方法の概要で、相続税対策の基本中の基本です。
現金の余剰資産よりお得
つまりは、現金を持っておくより不動産に買えて持っておいたほうが相続税対策に有利に働きますよ～という事で、「いや、私はわざわざ借金してまでマンションなんか建てたくない」とお考えの方には向かないと思います。
実際の例ですが、建ててすぐに売却して、建てた金額よりも高く売れて儲かったという話もよく聞きます。
それなりにリスクもありますが、私の格言としてあるのがですね、ここで紹介します。
「リスクが無い事に発展なし！」です。
お気軽にご相談ください。
