不動産に関するお困り事・ご相談事

建物を売買する際、登記上の建物の面積と、実際の面積が違う場合がよくあります。

このことが、実際にその家を買って住む人に対して実質的に問題があるかというと、

「あります！」ということです。

増築等の未登記物件は銀行融資に絡んでくる

これは銀行融資に絡んだ話になるのですが、買主が銀行から住宅ローンの融資を受ける際、担保権というのを設定するわけですが、これが登記簿の乙区覧に掲載される「抵当権設定」というものです。

最近では金融機関が対象物件に対して担保価値があるのかどうかを見極める際、調査が厳格になっている傾向にあり、増築した部分があれば「登記をしてください、それを前提に融資をします」という条件を出してくることがあります。

築が古い建物は大なり小なり増築されていることもあり、昔は風呂場が別棟にあったりして、それを壊して後から浴室として設けたり、縁側をつぶして部屋を作って広げたり、車庫を作ったりと、さまざまな増築の種類があります。

現在であれば、増築の建築確認を申請して工事をするのが当たり前のようになっておりますが、おおらかな時代の増築は、「お父さんが2階を作ったよ！」と規模の大きい工事であっても建築確認など面倒くさいことなどしておりませんし、「増築登記？なんだそれ？」みたいなケースが多かったようです。

昔は登記しないことが多かった

不動産登記法という法律では、一応「登記事項について変更があったときは、1か月以内に変更登記を実施する義務がある」と規定されていますが、この登記が真面目に実施されていないことが多いのもまた事実です。

では、売買の際、我々不動産屋としては、売主から「増築しているもんね、でも登記なんか面倒なのでしないもんね」と言われた場合、一体どうするか？

まずは、「増築未登記部分あり」と販売資料の備考欄に記載するなり、説明するなりして売却活動に入ります。

それを前提として買主には説明をしますが、では買主が銀行融資を受ける際、銀行側から「増築登記をしないと融資が下りない」と言われた場合、誰が申請して誰がその費用負担をするのか？ということが問題になります。

それは´現在の所有者である売主´が申請し、買主が費用負担をするということが原則になります。

なので、最初の段階で、売主には増築申請の協力、買主には費用負担をお願いすることになります。

その説明がなされていないと、買主側の言い分としては「そんなの聞いてないよ、申請が売主であれば費用も売主だろ！」ということになりますので、そうならないようにしておきましょう。

ご注意を。