不動産に関するお困り事・ご相談事

賃貸アパート・マンションを建築される方、建築理由は様々ですが、需要が乏しい地域もしくは需要があるのかないのか不明な場所というのがあります。

先日のお客様、私が土地をご紹介し、安かったので喜んで購入してもらいましたが、管理は「サブリースなので」と断られました。

私は一瞬´サブリースだから？´と思いましたが、違う業者に頼むといろいろと問題があるのでしょう。

サブリースとは？

家賃の一括借り上げの事で、簡単に言えば、一定額の家賃をサブリース会社保証してくれるというもので、満室入居時の家賃に対して80%の契約であれば、「入居率が良かろうと悪かろうと、80%は保証して払いますよ」という契約事です。

経営自体をそのサブリース会社に外部委託するようなものです。

当然、サブリース会社はそれ以上の入居率を維持しないと利益が出ない訳ですので、入居を埋めるために必死になります。

需要が元々ない地域というのはあるもので、そうなるとかなりシビアな保証金額を提示される可能性があります。

契約時に要注意？

よく「30年借り上げ」のキャッチフレーズを見かけますが、それが本当に30年間丸々借り上げを行ってくれるのか？ということですね。

少しオトリの要素が入っています。

よく注文住宅などで、「坪単価26万！」というのと同じで、明確な規定もなく、ただの家を建てるだけだったらいくらでも安く建てれます。

先日のお客様は、「10年間は家賃改定を行わない」、つまり支払額の変更をしない（借り上げ額を改定しない）という契約を交わしていたようです。

私のところに相談に来られた際、「そういう契約をしていたのにもかかわらず減額された」というものでした。

同様の被害に遭ったオーナーさんも大勢いらっしゃるそうで、集団訴訟を起こすことが決まっているようでした。

「5年間は改訂しない」という業者も多く、そちらのほうが信用は出来そうな感じがしますね。

しかしながら、長期保証を願って契約したにもかかわらず「突然の内容変更を言われた」という事は日常茶飯事のことです。

正直申し上げて、新築時の家賃が継続されて保証されるということはほとんどありませんから！！

普通に考えれば、建物は古くもなれば家賃は下がるのが必然で、近隣の相場状況によっても変わるのが当然です。

業者が破たんする事も

サブリース会社、耳慣れない言葉ではありますが、プロの投資家からすれば知っていて当然の単語、ですが甘い話にはトゲがあるもので、担当者がどんなに誠実な対応であっても、会社の財政状況までは分かりません。

ひょっとしたら内情は火の車ということも無くはないと思いますので、その辺りの選定基準は高めに設定しておいたほうが良いと思います。

突然の倒産という事もあるわけですからね。私も含めて。(笑)

勝訴しても回収が難しいケースも？

訴訟が無理なケースもあるようで、何せ債務者の財政状況が破たんしている訳ですから、弁護士から「支払い能力がない場合、勝ってもお金は戻ってきませんよ」と。

無茶苦茶な世の中ですよね。

あと倒産デメリットとして考えないといけないのが、敷金です。

今でこそ敷金をもらう習慣が無くなってはきていますが、完全になくなることはないと思います。

その敷金をサブリース会社が入居者から預かっていた場合、そして倒産…。の場合はどうなるのか？という問題にもなってきます。

サラリーマン大家さんも多いと聞き及びます。それは大変でしょう。何せ本業があるわけですから、このようなトラブルごとに巻き込まれたりしたら、本業に差し支えてそれどころではなくなるでしょう。

専業でやっている大家さんであれば、それなりに時間も労力も使えますので、幾らかは良いでしょうが。

トラブルには巻き込まれたくないものですね。ご注意ください。